准备好,过紧日子和苦日子

年5月，在江西的小县城寻乌，一位年轻的教员组织了一个11人的小团队，开展了一场田野调查。这份超过8万字的调查报告，把地处粤闵赣三省交界处的小县城寻乌，查了个底朝天。

后来，教员在这里提出了“没有调查，就没有发言权”的总结，成为了我党著名的80句口号之一。

这份数据详实，论据充分的调查报告。其内容的扎实程度，即使放到现在，也能让那些准备毕业论文的经济学大学生们汗颜。

调查报告里对寻乌县第三产业的支柱，娱乐服务业，也做了深入的调查研究。根据教员的统计，这座人的县城里，娱乐会所就有三四十家，其中润凤、戊秀、月娥、五凤、昭坤是当地最著名的五位失足人员。

经过周密的统计和测算，教员发现，这些娱乐会所，十年前商人去得最多，如今，商人们去得最少了，原因是他们的生意不行了。

透过这个现象，年轻的教员，隐隐感觉到了这座小县城里的经济危机。

市场的逻辑已经变了

9月底的时候，在碧桂园召开的总裁会议上，依然还对全年亿的销售目标持乐观态度。为了完成这个销售目标，碧桂园集团营销总裁程博士立下了一个Flag：完不成任务，自己走！

把全年合约销售亿的目标拆解，每个月至少得卖亿。今年上半年，碧桂园的合约销售金额为亿，有亿的销售金额要在下半年完成。也就是说，接下来的半年时间里，碧桂园每个月的销售金额大约要卖亿。

然而，把自信拉满的碧桂园，显然低估了大环境的威力。其7月的销售额亿，8月下降到亿，9月亿，跟其他房企一样，销售金额在下降。要想完成最后的目标。

碧桂园要在剩下的3个月内，每月销售额达亿！

这样的目标，显然是想“逆天改命”了。但是，要想“胜天半子”往往并不会有啥好结果。在最近的碧桂园总裁大会上，风向就已经改变了。

“已无继续高速大规模增长的基础；”

“加速出清，由量向质转变。”

其实碧桂园已经很努力了，但在立了Flag的领导眼里，没有完成目标，就是团队还不够努力。没有充分发挥主观能动性，片面强调客观原因，没有攻坚克难的勇气。

为了充分调动每个人的主观能动性，按照“重赏之下，必有勇夫”的逻辑，碧桂园把每个月的营销奖金提高到了1个亿，完成即给奖励。与此同时，加大打折力度，房子7折卖不掉就6折，6折不行就5折，就差直接“白给”了。

▲即使这样，多个区域里，仍然有80多个区域完不成考核任务。

这种拼尽全力却依然收效甚微的无力感，非常打击碧桂园以“农村包围城市”的信心。

不得不承认的一点是，现在三四线城市的市场逻辑已经完全变了。随着原材料的大幅上涨，即使把房价降到低于建安成本，也很难快速提升去化速度了。

再来“棚改”也难以挽回颓势

讨论这一轮的周期，起始是在年，那一年万科喊出了“地产进入白银时代”的口号。但是，随后就被轰轰烈烈的棚改货币化安置政策，带偏了航向。

随着“去库存”的政策导向，棚改货币化安置政策催生了大量的购房需求，直接带动了全国房价的上涨。以广西南宁五象新区的天誉花园为例，这个此前“平平无奇”的楼盘，是年黄金周最火的楼盘之一。

▲说实话，那一年能成功踩中天誉花园风口的购房者，那绝对都是“先知”。

天誉花园的大获成功，来自于棚改货币化安置政策。往后，五象新区的所有“安置地”都采用了同样的方式，加速了五象新区的成熟。那年五象新区的“鬼城论”被打破，30~50万㎡体量的楼盘，可以在一年以内卖完。五象新区，成了南宁楼市最热门的区域。

从年开始，国家收回了棚改货币化安置政策，三四线楼市迅速转凉，随后开启了本轮周期。

所谓的“棚改货币化安置”政策，顾名思义，就是把直接给钱或者出钱帮棚改户买房。既去化了开发商大量的库存，又让棚改户住上了新房，同时还能把棚改户的土地征收，再卖地赚一笔。

但是，这个政策极大地抬高了地方债务，同时也推高了各地的房价。房价飞速上涨，又让市场的热钱大量流入房地产。经济脱实向虚不算，更为严重的是我国家庭的负债率持续上升。

▲大量的家庭把钱拿出来买房，并背负房贷，导致负债率持续走高。

家庭里的最大负债基本上都是房贷，而房价的快速攀升挤压了人们消费的欲望。

▲家庭里最大的资产是房子，最大的债务是房贷。

大家没有钱再去消费别的商品了，而实体企业生产的商品卖不出去，又会导致其破产倒闭。大多数实体企业的生产资金来自于银行，这是一种循环。

▲近十年来，我国居民的消费增速一直下降，大家都没钱消费了。

房价的过快上涨，导致消费增长乏力，而消费又传导到生产端。整个社会的经济风险在不断堆积。

很多人现在还寄希望再来一波棚改政策，好让自己在三四线被套牢的房子解套。然而，即使现在再来一波棚改，也很难刺激三四线的楼市了。就像年，教员在江西寻乌县发现的情况一样。

过苦日子和紧日子

7月的时候，万科在开会讨论下半年房地产形势的时候，提出了“不预测天气，不赌政策”。翻译成人话就是，不要对于下半年抱有太高的预期，加速销售，加速回款才是王道。

8月以后的全国楼市都有点走不动了。特别是TOP3级别的房企爆雷，不但冲击了房地产行业，同时也对与房地产深度捆绑的金融行业冲击巨大。

大家突然惊讶地发现，没有什么房企是不能爆雷的，那些以往“浓眉大眼”的百强房企，爆起雷来，波及范围更广，影响更大。

金融行业不得不降低了对房地产的预期，并不断严格控制房地产类型贷款，严格控制风险。下半年的贷款，不但按揭贷款更为严格，开发贷款也开始收缩。

金融业正在用自己的方式去规避风险，

前些日子美国国务卿布林肯罕见地对恒大危机进行表态。一家中国地产公司的债务危机，能牵动远在大洋彼岸政客的心，确实是少有的。

▲不少华尔街的资本，应该也踩了恒大的雷。

这导致了当前房企海外发债的规模下降，发债成本上升。根据贝壳研究院统计，年前三季度，房企境外发债总额约亿元人民币，同比去年下降了35%。9月发行的17笔境外债，有7笔票面利率超过10%。

最近，中梁地产也用实际行动，对下一个阶段的市场进行了研判。接下来，要准备好过紧日子和苦日子。

▲行业头部房企的预期都惊人的一致。

写在最后

年，朱八八攻下蒙古人控制的徽州，听手下说这里住着一位堪比卧龙的智者名叫朱升。此时，朱八八便化身刘大耳，上山寻访隐士朱升，咨询安定天下的计策、结果朱升给了他9个字：“高筑墙、广积粮、缓称王。”

如今，这9个字对于当下的房企们同样适用。

构筑自己的护城河，加速回笼现金流，不再追求规模排名，毕竟连行业前3都爆雷了，你的排名又有啥用？